가로주택정비사업에서 권리가액 초과분에 대해 일반 분양가 적용? 안녕하세요 가로주택정비사업 및 소규모주택정비사업 관련 질문드립니다.가로주택정비사업에서 권리가액이 4억인 조합원 A가 조합원 분양가 6억짜리 주택을 분양받는다고 할때 두가지 경우가 생길거같은데조합원 분양가 6억에서 권리가액 4억을 뺀 2억을 부담한다.조합원 분양가 6억에서 권리가액 4억을 뺀 부분만 조합원 할인을 적용 받고 나머지 부분은 일반분양가로 부담한다.위 2가지 상황중 어떤게 일반적으로 적용되는 상황일까요?

안녕하세요 질문자님

가로주택정비사업이나 소규모 정비사업에서 조합원 분양가 vs 권리가액 관련 고민은

정비사업 조합원들이 가장 민감하게 느끼는 부분이에요.

특히 **“권리가액 초과분에 일반분양가가 적용되느냐”**는 정말 핵심 질문이고요!

말씀해주신 두 가지 시나리오 중,

실제 실무에서 어떻게 처리되는지 구체적으로 안내드릴게요.

✅ 먼저, 개념부터 간단히 정리

용어

설명

권리가액

기존 부동산(토지+건물) 평가액. 즉, 조합원이 갖고 있는 권리의 가치

조합원 분양가

조합원이 새 아파트를 분양받을 때 부담하는 가격 (일반분양가보다 저렴)

일반분양가

일반인에게 공급되는 가격으로, 조합원 분양가보다 높음

✅ 질문자님의 예시

조합원 A의 권리가액 = 4억

조합원 A가 분양받을 새 주택 조합원 분양가 = 6억

→ 즉, 2억 원이 초과분인데, 이 초과분에 일반분양가를 적용하는지가 핵심이죠.

✅ 결론부터 말씀드리면…

✔️ “조합원 분양가 전체에 대해 권리가액을 차감” 후, 그 차액을 조합원 분담금으로 부담하는 것이 일반적입니다.

즉,

✅ 그러면, 일반분양가가 적용되는 경우는 언제?

조합원 선택분양 기준 초과 신청 시

예: 원래 권리가액 범위 내에서 공급 가능한 59㎡ 타입 대신,

84㎡ 이상 대형 평형 선택 시

이 경우 초과 면적에 대해 일반분양가 수준 또는 별도 가산금 적용하는 경우가 있습니다.

또한,

일부 조합에서는 사업수지 부족 등을 이유로

초과 분양분에 가산금 부과를 조합 규정에 넣기도 해요.

하지만 이건 조합 내규 또는 분양 규정에 따라 달라지며, 의무 사항은 아닙니다.

✅ 현실적인 적용은?

질문자님이 말씀하신 ①번,

이 방식이 가장 일반적이고 원칙적인 구조입니다.

✅ 정리하면

항목

적용 여부

권리가액 초과분에 조합원 분양가 적용

✅ 일반적 방식 (정상적 조합 기준)

권리가액 초과분에 일반분양가 적용

❌ 원칙 아님, 다만 조합 내 규정에 따라 예외 가능

초과 평형 신청 시 가산금 부과

⚠️ 가능 (조합 내규에 따라 상이)

질문자님처럼 조합원 분담금 구조를 미리 파악하고 계시면

추후 분양가 확정 시 분담금 폭탄도 예방하실 수 있어요

혹시 추가로 평형 변경, 추가부담금, 대출 활용 등도 궁금하시면 이어서 도와드릴게요!

답변이 되셨다면, 채택 부탁드립니다.

감사합니다.